Un nouveau livre blanc explore les avantages et les inconvénients des conversions d'immeubles de bureaux

Produit par SGA et Colliers, le document présente les considérations pour 14 types de bâtiments.

« Ce n'est pas la fin du mandat. Il s’agit simplement de la survie du plus fort. Ainsi conclut Frank Petz, Office Lead-US Capital Markets pour Colliers International, sur la viabilité et l'efficacité des conversions de bureaux, dans un nouveau livre blanc sur le sujet publié conjointement par Colliers et la société d'architecture, de conception et de planification SGA. Le livre blanc se présente sous la forme d'une séance de questions-réponses, avec Aaron Jodka, directeur de la recherche sur les marchés nationaux des capitaux chez Colliers, interviewant Petz et Maren Reepmeyer, AIA, LEED AP, vice-présidente de SGA, sur ce qu'il adviendra probablement de la surabondance actuelle de postes vacants. bureaux sur les marchés à travers le pays. Parallèlement au livre blanc, SGA et Colliers ont produit un tableau de compatibilité pour la conversion de bureaux qui décompose 14 types de bâtiments en fonction de considérations structurelles, de considérations d'infrastructure MEP/FP, de considérations de code, de considérations d'enveloppe et de considérations de maintenance/opérationnelles. Par exemple, si un promoteur souhaite convertir un immeuble de bureaux en un espace pour la recherche ou des laboratoires en sciences de la vie, le graphique soutient que le promoteur ou le propriétaire doit tenir compte des contraintes de disposition de la grille structurelle du bâtiment, de la capacité des dalles et du toit (150 livres par pied carré). , critères de vibration (4 MIPS+), hauteurs de plancher à étage (15 pi minimum), pénétrations de dalles pour puits MEP/FP, ajouts verticaux pour un penthouse mécanique et/ou grillage, échange d'air accru (10 pi cubes par minute minimum). , redistribution CVC, générateurs individuels pour locataires, systèmes d'échappement spécialisés, résistance au feu et indices de résistance au feu accrus, atténuation sonore, améliorations du toit, site sécurisé ou stockage de produits chimiques et exigences en matière de déchets dangereux. Les PDF du rapport complet et du tableau de compatibilité peuvent être téléchargés à partir d'ici.

Le sort des bureaux vacants est une question extrêmement urgente pour des villes comme San Francisco et Boston, dont l’immobilier de bureaux représente entre 18 % et 22 % de leurs recettes fiscales foncières. « J'ai entendu dire de manière anecdotique que 90 % des locataires recherchent 10 % des immeubles. Alors, où cela laisse-t-il le reste d’entre eux ? demande Jodka. Cette question est particulièrement pertinente à l’heure où les entreprises « recalibrent » leurs définitions du bureau et du travail pour prendre en compte les options de travail depuis n’importe où. Petz et Reepmeyer examinent les avantages et les inconvénients de la conversion de bureaux. Sur les marchés urbains, explique Reepmeyer, cette conversation tourne principalement autour de l'ajout de logements dans les quartiers d'affaires centraux du centre-ville. « Cela vient en partie du fait que les agences gouvernementales et les juridictions cherchent à résoudre la crise du logement tout en apportant du dynamisme et de l'occupation aux immeubles de bureaux vacants », explique-t-elle.

Cependant, la conversion de bureaux en logements présente un ensemble particulier de défis. Par exemple, amener la lumière et l’air en profondeur dans les planchers de grande hauteur peut entraîner une augmentation des coûts de manière exponentielle. «C'est souvent un jeu de densité sous forme d'addition verticale qui rend ces projets viables», observe Reepmeyer.

Le coût peut certainement rendre les conversions problématiques. Petz souligne que, en supposant que tous les éléments structurels puissent être satisfaits, il existe toujours une large fourchette de prix de 450 $ à 650 $ par pied carré pour une conversion sur les marchés urbains, en fonction de l'ampleur de la rénovation nécessaire. Même si la conversion d'un immeuble de bureaux de classe B peut être réduite à 150-200 $ par pied carré, Colliers estime que les coûts « tout compris » totalisent entre 550 $ et 850 $ par pied carré, ce qui rend une conversion de bureau en résolution « économiquement irréalisable ». »

Les conversions vers d’autres types de bâtiments que le logement, comme le self-stockage ou les hôtels, pourraient être plus logiques sur le plan économique (même si elles comportent leurs propres problèmes). Et Petz prédit que la démolition des immeubles de bureaux existants pourrait être une voie plus rapide pour réaliser un réaménagement résidentiel, car elle « bénéficierait d’un meilleur zonage, de densités plus élevées et de processus d’approbation plus rapides ».

Petz affirme que pour que les bureaux soient convertis en logements dans les marchés de banlieue, « une décision de politique publique doit être prise concernant le logement et l'abordabilité ». Cela se traduit par des municipalités locales offrant des allègements fiscaux, un soutien financier, des permis accélérés et un zonage plus large. « Les changements politiques doivent être brusques et clairement définis », déclare Petz.